Comment choisir un local commercial ?

Comment choisir un local commercial ? La réponse avec Véronique Esnault, agent immobilier

L'immobilier commercial est-il touché par la baisse générale des prix ?

Oui et non. Oui pour un fonds de commerce lambda, dont le prix baisse depuis cinq ans. Non dans le cas d'un fonds de commerce très recherché. Les investisseurs sont prêts à mettre de l'argent sur la table pour leur image de marque. Ils ne vont pas calculer le prix d'achat pour savoir s'ils vont être à l'équilibre. C'est une pure opération de communication et, dans ce cadre, les prix peuvent flamber.

Comment expliquer que les biens n'aient cessé de perdre de la valeur depuis 2009 ?

Je l'explique en partie par la réticence des banques à financer les projets. Dans un contexte de crise générale, les acheteurs disposent d'un budget global à la baisse. Et les banques sont ainsi moins disposées à leur octroyer un crédit. Le contexte de consommation, à la baisse lui aussi, est également pris en compte. Dans cet environnement-là, une prudence s'installe. Et même dans des rues très passantes comme celle du Général-de-Gaulle, Gambetta, Alsace-Lorraine, Frédéric-Mistral ou le passage du Dauphin, elles vont analyser à deux fois si le projet est viable ou pas.

La prudence ne s'est-elle pas aussi installée du côté des acheteurs ?

En effet. Les gens sont plus attentifs à ce qu'ils achètent et pensent toujours à la revente. Ils veulent trouver un emplacement qui génère du chiffre très vite pour atteindre leurs objectifs sans tarder. Leur mentalité a évolué en quelques années. Ils sont conscients que la négociation est toujours possible et n'hésitent pas.

Qu'en est-il des investisseurs qui achètent seulement les murs ?

Eux aussi sont de plus en plus sélectifs. Ils achètent autant des murs vides que loués. Certains peinent à trouver des locataires mais ce n'est pas vraiment une tendance, tout dépend de l'endroit. Là encore, l'emplacement reste la priorité de tout investissement.

Trouve-t-on des loyers très coûteux à Sète ?

Tous les loyers sont encadrés mais parfois, oui, il peut y avoir des hausses spectaculaires. Certains ont des loyers qui datent de plus de 20 ans ici et qui étaient sous-évalués. Quand le bailleur change ou que la période de renouvellement du bail arrive, ils peuvent se retrouver à payer beaucoup plus qu'auparavant. Soit ils acceptent, soit ils partent.

Dans ce contexte, le volume d'investissement en locaux commerciaux a-t-il chuté ?

Oui, c'est certain, car aujourd'hui, on n'est plus sûr de pouvoir louer. Et puis, vu le prix du foncier dans le secteur, les locaux ont un certain coût. Les investisseurs, privés comme institutionnels, veulent s'assurer d'avoir une rentabilité.

L'immobilier commercial local reste-il attractif ?

Beaucoup de commerçants extérieurs sont attirés par Sète et certains, quand ils ont le produit et le sourire, fonctionnent bien. Pour bien acheter, l'important est de se poser la question de l'emplacement au vu de son activité.

Propos recueillis par LAURIE ZÉNON pour MidiLibre.fr.

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